INCC: saiba o que é e como impacta no seu financiamento
11 de setembro de 2023
Obra
8 minutos
Durante o processo de compra financiada de um imóvel existem alguns aspectos importantes que devem ser observados que influenciam no parcelamento mensal do seu financiamento, como por exemplo, o índice de correção monetária, conhecido como INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).
O financiamento imobiliário é uma das alternativas mais utilizadas por quem deseja realizar o sonho do seu próprio imóvel. Inclusive, de acordo com um estudo realizado pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras e Imobiliárias (Abrainc), 83% dos imóveis comprados no Brasil são feitos de forma financiada.
Neste artigo, vamos desvendar o INCC e trazer as respostas para as dúvidas frequentes sobre este assunto, com todas as informações que você precisa saber para se organizar financeiramente antes de adquirir um imóvel na planta. Continue a leitura para saber mais!
O INCC é um indicador que mede a variação mensal dos custos de materiais e serviços relacionados à construção civil. Ele é utilizado para reajustar os valores das parcelas do financiamento imobiliário que estão ligadas à construção do imóvel.
Quando você adquire um apartamento financiado na planta, conforme a obra avança, os custos associados à mão de obra e aos materiais costumam variar e isso afeta o valor total da obra e, consequentemente, o montante a ser financiado.
Ou seja, até a entrega das chaves, o consumidor precisa pagar o INCC, índice que ajusta o valor das parcelas de acordo com as variações de custo da construção, evitando assim desequilíbrios financeiros tanto para o consumidor como para a construtora, e assegurando que a construção prossiga conforme o planejado, mantendo a transparência e a responsabilidade mútua.
O cálculo do INCC é baseado em uma média ponderada de custos de diversos materiais e serviços utilizados na construção civil, como mão de obra, equipamentos, serviços, matéria-prima como cimento, tijolos, revestimento, encanamentos, entre outros materiais.
O INCC é calculado mensalmente e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para sete capitais brasileiras: três no Sudeste (Rio de Janeiro, São Paulo e Belo Horizonte), duas no Nordeste (Recife e Salvador), uma no Centro-Oeste (Brasília) e uma no Sul (Porto Alegre).
Em julho de 2023, foi realizada uma atualização na estrutura de ponderação do índice, a partir de orçamentos analíticos cedidos por construtoras de expressão no cenário nacional. Esta atualização possibilitou que o índice passasse a ser calculado para distintos padrões construtivos (econômico, médio e alto), nas sete cidades componentes do INCC. Para conferir a atualização, CLIQUE AQUI!
Para entender como o INCC impacta as parcelas do seu financiamento imobiliário, é necessário considerar que a maioria dos contratos prevê que as parcelas sejam reajustadas mensalmente com base nesse índice. Dessa forma, quando o INCC aumenta, as parcelas do financiamento também são reajustadas.
Você financiou a compra de um apartamento em construção (na planta) e o valor total do imóvel é de R$ 300 mil, com parcelas mensais de R$ 1.500. Suponha que, durante a construção, o INCC acumulado seja de 5%.
No primeiro mês, a parcela seria de R$ 1.500. No segundo mês, com o reajuste do INCC, a parcela passaria a ser de R$ 1.575 (R$ 1.500 + 5% de reajuste). Esse reajuste aconteceria a cada mês até o final da construção.
Sendo assim, até a entrega das chaves do seu imóvel é importante estar ciente dessas taxas e variáveis, e busque ter uma reserva de dinheiro para evitar entrar em uma dívida que você não consiga pagar até o fim do contrato.
O INCC é importante para garantir que o valor do financiamento esteja atualizado de acordo com a variação dos custos da construção civil. Isso evita desequilíbrios financeiros para as partes envolvidas, ou seja, tanto para o financiador quanto para o cliente.
Ao utilizar o INCC como indicador de reajuste das parcelas, o valor do financiamento se mantém alinhado com os custos reais da construção. Isso é fundamental para garantir que o cliente não pague a mais nem a menos do que o valor realmente investido na construção do imóvel.
Além do INCC ser importante para o setor da construção civil, ele tem grande influência no mercado de investimentos do país, como por exemplo em investimentos no setor imobiliário na Bolsa de Valores, nos fundos imobiliários e CDI (Certidão de Depósito Interbancário).
Isso ocorre por conta da alta da inflação que gera o aumento da taxa básica de juros no Brasil, conhecida como Taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), que é usada pelo Banco Central para influenciar as outras taxas de juros do país, praticadas por bancos e demais instituições do sistema financeiro.
O INCC é baseado em uma média ponderada de custos de diversos materiais e serviços utilizados na construção civil. (Imagem: Reserva Flor de Lótus de Araraquara em construção)
Ao comprar um imóvel na planta, você fica responsável por pagar o INCC mensalmente durante o período de obra. O índice irá calcular e corrigir o valor das parcelas do seu imóvel.
Outra dúvida comum é sobre quem recebe o INCC. Neste caso, a construtora responsável pela obra do seu imóvel na planta é que irá receber o INCC durante o período da obra.
Assim que você assinar o contrato com a construtora e instituição financeira, já iniciam os pagamentos do INCC, que é cobrado mensalmente e reajustado pela variação do índice. O pagamento do INCC se encerra quando ocorre a entrega das chaves do imóvel.
Pagar o INCC é essencial para manter o financiamento imobiliário em dia e evitar problemas futuros. Ao deixar de pagar o INCC, você pode acumular uma dívida com a instituição financeira e ter seu nome negativado, o que pode prejudicar sua capacidade de obter crédito no futuro.
Quando o INCC aumenta, a taxa de obra também pode ser reajustada. (Imagem: Reserva das Amoreiras de Franca em construção)
Embora o INCC e a taxa de evolução de obra estejam intimamente relacionados, eles não são sinônimos. A taxa de evolução de obra é um indicador que reflete o progresso efetivo da construção, enquanto o INCC se concentra nos custos associados.
Por exemplo, imagine que, devido a atrasos na obra, a taxa de evolução seja de 70%, mas os custos tenham aumentado substancialmente devido a inflações nos materiais. Nesse cenário, o INCC entraria em cena para ajustar as parcelas, independentemente do progresso físico da construção.
Quando o INCC aumenta, a taxa de obra também pode ser reajustada, garantindo assim que os custos da construção sejam repassados corretamente aos compradores dos imóveis.
Atualmente, são três tipos de INCC: o 10, o M e o DI, e o que os diferencia é o período de coleta de dados, que também chamamos de intervalo de análise de dados.
Segundo o Ibre/FGV, o período de coleta de cada INCC é o seguinte:
• INCC-10, entre os dias 11 do mês anterior e 10 do mês de referência;
• INCC-DI, entre o 1º e o último dia do mês de referência.
• INCC-M, pesquisado entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência;
Gráfico mostra o INCC-M acumulado nos últimos 12 meses, de setembro de 2022 a agosto de 2023. (Fonte; FGV)
– INCC-10: segue a evolução dos custos na construção civil e faz parte do Índice Geral de Preços-10 (IGP-10).
– INCC-DI: as letras DI significam “Disponibilidade Interna”, essa modalidade integra os 10% do IGP-DI.
– INCC-M: a letra M significa “Mercado”. Essa modalidade compõe 10% do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
FALE COM A SUA CONSTRUTORA!
Para saber mais sobre o cálculo do INCC e as atualizações das parcelas, é fundamental manter uma comunicação clara com a construtora do seu imóvel financiado. Certifique-se de acompanhar os comunicados da empresa e esteja ciente dos períodos de reajuste mensal.
Lembre-se, a Livon está ao seu lado, pronto para guiar você em todo o percurso da sua jornada para a conquista do lar!
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